Il prezzo dell’immobile è solo una parte del budget necessario per comprare casa. Imposte, notaio, agenzia immobiliare e, se previsto, mutuo possono incidere in modo significativo sul costo complessivo dell’operazione: ecco quali spese considerare prima di fare una proposta.
Comprare casa: quali sono le spese oltre al prezzo dell'immobile?
Quando pensi di comprare casa, è naturale partire dal prezzo dell’immobile.
Ma 150.000€ di prezzo non significano necessariamente 150.000€ di costo complessivo.
Attorno alla compravendita ci sono infatti diverse spese che devono essere considerate nel budget: alcune sono obbligatorie, altre dipendono dal tipo di operazione, dal venditore e dall’eventuale ricorso a un mutuo.
Sono proprio questi costi che spesso vengono sottovalutati e che possono fare la differenza tra un acquisto economicamente sostenibile e uno troppo impegnativo.
Le principali spese da considerare
Quando acquisti casa, tra le voci più importanti da mettere in conto troviamo le imposte sull’acquisto, il notaio, l’eventuale provvigione dell’agenzia immobiliare e le spese legate al mutuo, se decidi di finanziare l’acquisto.
Non tutte hanno lo stesso peso e non tutte si applicano nello stesso modo.
Per questo è importante valutarle prima di stabilire quanto puoi realmente spendere per l’immobile.
Le imposte sull'acquisto
Una delle prime voci da considerare sono le imposte dovute allo Stato.
Nel caso di un acquisto da privato, o da un’impresa che vende in esenzione IVA, se possiedi i requisiti per l’agevolazione “prima casa” l’imposta di registro è generalmente pari al 2%, mentre senza l’agevolazione è pari al 9%. In entrambi i casi sono inoltre previste l’imposta ipotecaria e quella catastale, generalmente di 50 euro ciascuna.
Ma attenzione: non significa che in ogni compravendita l’imposta di registro venga semplicemente calcolata sul prezzo indicato nell’annuncio.
Il prezzo-valore: quando le imposte possono essere calcolate sul valore catastale
Per gli acquisti di abitazioni soggetti a imposta di registro, effettuati da una persona fisica, può essere richiesto il cosiddetto sistema del prezzo-valore.
In questo caso la tassazione può essere determinata sul valore catastale dell’immobile, anziché sul prezzo effettivamente pagato, se vengono rispettate le condizioni previste e se l’acquirente ne fa richiesta nell’atto.
È uno dei motivi per cui il semplice confronto tra prezzo di vendita e imposte può essere fuorviante: la rendita catastale dell’immobile può incidere molto sul calcolo finale.
Inoltre, il meccanismo del prezzo-valore non si applica alle compravendite soggette a IVA, per le quali il sistema di tassazione è differente.
E se compro da un'impresa?
Qui il calcolo può cambiare completamente.
In alcune compravendite effettuate da imprese la vendita è soggetta a IVA. In questi casi, per un’abitazione acquistata con i requisiti “prima casa”, l’IVA è generalmente del 4%, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. Senza agevolazione “prima casa”, l’IVA ordinaria per le abitazioni non di lusso è generalmente del 10%.
Ecco perché, prima di fare i conti, è fondamentale sapere chi vende l’immobile e quale regime fiscale si applica alla compravendita.
Il notaio
Un’altra spesa da mettere in conto è quella relativa al notaio.
Il notaio interviene nella compravendita per predisporre e stipulare l’atto, effettuare le verifiche previste e occuparsi degli adempimenti necessari al trasferimento della proprietà.
Nel caso di acquisto con mutuo, il notaio interviene inoltre per l’atto di finanziamento e per gli adempimenti legati alla garanzia ipotecaria.
Il costo complessivo non è quindi rappresentato da una semplice “tariffa fissa”: dipende dall’operazione e dalle attività necessarie.
Inoltre, nel prezzo complessivo che l’acquirente versa al notaio possono rientrare anche le imposte che il professionista riscuote e successivamente versa allo Stato.
La provvigione dell'agenzia immobiliare
Se acquisti casa attraverso un’agenzia immobiliare, devi considerare anche la provvigione.
Non esiste una percentuale unica stabilita per legge: l’importo della provvigione dipende dagli accordi tra le parti e dalle condizioni dell’incarico.
È quindi importante conoscere in anticipo quale sarà la provvigione applicata e come verrà calcolata.
Ma cosa comprende concretamente il lavoro di un'agenzia?
L’attività non si limita alla visita dell’immobile. Prima ancora della pubblicazione possono esserci la raccolta e la verifica della documentazione, i controlli catastali e urbanistici, la preparazione del servizio fotografico e della promozione.
Durante la vendita, l’agenzia gestisce le richieste, organizza le visite, facilita la comunicazione tra le parti, supporta la trattativa e può occuparsi della predisposizione degli accordi.
Il lavoro prosegue poi fino alla conclusione dell’operazione, accompagnando venditore e acquirente nelle diverse fasi che portano al rogito.
Se acquisti con un mutuo ci sono altre spese
Se per comprare casa hai bisogno di un mutuo, il budget deve comprendere anche i costi collegati al finanziamento.
Tra le principali voci possono esserci le spese di istruttoria, la perizia dell’immobile, eventuali assicurazioni e i costi notarili relativi all’atto di mutuo.
Il Notariato ricorda inoltre che, per valutare il costo effettivo di un finanziamento, bisogna considerare non solo il tasso di interesse, ma anche le ulteriori spese collegate al mutuo. Il TAEG serve proprio a rappresentare il costo complessivo del credito espresso in termini percentuali annui.
Per un mutuo destinato all’acquisto della prima casa, inoltre, l’imposta sostitutiva sul finanziamento è generalmente dello 0,25% dell’importo del mutuo; per un mutuo destinato a un immobile che non rientra nella prima casa, l’aliquota ordinaria è generalmente del 2%.
Quanto bisogna aggiungere al prezzo della casa?
Questa è probabilmente la domanda più difficile a cui dare una risposta unica.
Dire che bisogna aggiungere sempre il 10% del prezzo dell’immobile sarebbe troppo semplicistico.
Le spese possono variare sensibilmente in base a diversi fattori: il prezzo di acquisto, la rendita catastale, la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa, il fatto che il venditore sia un privato o un’impresa, l'eventuale applicazione dell'IVA, la provvigione dell’agenzia e la presenza o meno di un mutuo.
Per questo è molto più utile ragionare sul costo complessivo dell’operazione invece di applicare una percentuale uguale per tutti.
Un esempio: una casa da 150.000€
Immaginiamo di acquistare un immobile al prezzo di 150.000€.
Il budget necessario non sarà necessariamente di 150.000€, perché bisognerà aggiungere tutte le spese previste dalla specifica operazione.
Se si tratta, ad esempio, di un acquisto prima casa da privato, bisognerà considerare l’imposta di registro agevolata, le imposte ipotecaria e catastale, il notaio e l’eventuale provvigione dell’agenzia. Se è presente un mutuo, andranno aggiunti anche i costi collegati al finanziamento.
Il risultato finale può quindi essere molto diverso da quello che si immagina guardando esclusivamente il prezzo dell’annuncio.
Ed è proprio questo il punto: prima di chiedersi “quanto costa questa casa?”, è più corretto chiedersi “quanto mi costerà complessivamente comprarla?”
Prima di fare una proposta, calcola il budget completo
Conoscere tutte le spese prima di formulare una proposta di acquisto è fondamentale.
Significa sapere non soltanto quanto puoi destinare al prezzo dell’immobile, ma anche quanta liquidità dovrai avere a disposizione per affrontare imposte, notaio, eventuale agenzia e costi del mutuo.
In questo modo puoi definire un budget realistico e cercare immobili realmente compatibili con la tua situazione economica.
Il prezzo che vedi nell’annuncio è solo il punto di partenza. Il vero budget è quello che considera tutta l’operazione.
Stai pensando di comprare casa e vuoi capire quali spese dovrai sostenere oltre al prezzo dell’immobile? Contattaci: possiamo aiutarti a valutare l’operazione nel suo insieme e ad affrontare l’acquisto con maggiore consapevolezza.
