Il mutuo under 36 può permettere ai giovani di acquistare la prima casa anche con un capitale iniziale limitato, grazie alla garanzia pubblica sul finanziamento. Ma è davvero possibile comprare casa senza anticipo? E quali sono i requisiti e i limiti da conoscere nel 2026?
Mutuo under 36: puoi davvero comprare casa senza anticipo?
Comprare la prima casa senza avere a disposizione un grande capitale iniziale può sembrare difficile, soprattutto quando si considera che normalmente le banche finanziano una parte del valore dell'immobile e richiedono quindi all'acquirente di coprire una quota con risorse proprie.
Per i giovani esiste però uno strumento che può facilitare l'accesso al mutuo: il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze.
Ma attenzione: parlare di "mutuo under 36 al 100%" può essere fuorviante. La garanzia dello Stato può facilitare l'ottenimento di un finanziamento elevato, ma non significa che tutti gli under 36 possano automaticamente acquistare casa senza anticipo.
Cos'è il mutuo under 36?
Quello che viene comunemente chiamato "mutuo under 36" non è in realtà un mutuo specifico erogato dallo Stato.
Si tratta dell'accesso al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, attraverso il quale lo Stato offre alla banca una garanzia pubblica sul finanziamento.
Il vantaggio riguarda quindi soprattutto il rapporto tra il cliente e la banca: la presenza della garanzia può ridurre il rischio assunto dall'istituto di credito e facilitare l'accesso al finanziamento.
La domanda viene presentata direttamente alla banca o all'intermediario finanziario aderente al Fondo, non a Consap. È comunque la banca a decidere se concedere o meno il mutuo sulla base della propria valutazione del richiedente.
Quanto garantisce lo Stato?
La garanzia ordinaria del Fondo è pari al 50% della quota capitale del finanziamento.
Per alcune categorie prioritarie, tra cui i giovani che non hanno compiuto 36 anni, è però prevista la possibilità di ottenere una garanzia elevata fino all'80%, quando ricorrono le condizioni stabilite dalla normativa, tra cui il limite ISEE previsto e un finanziamento superiore all'80% del prezzo di acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori.
La garanzia elevata è attualmente prevista fino al 31 dicembre 2027.
È importante però capire cosa significa concretamente.
La garanzia non è un contributo che viene versato direttamente all'acquirente e non significa che lo Stato pagherà le rate al suo posto in caso di difficoltà. Si tratta di una garanzia nei confronti della banca: il mutuatario rimane comunque responsabile del pagamento del proprio finanziamento.
Si può davvero ottenere un mutuo al 100%?
In alcuni casi sì, ma non è un diritto automatico.
Il Fondo permette di facilitare finanziamenti che superano l'80% del prezzo dell'immobile e, sulla base delle politiche creditizie della singola banca, possono essere concessi mutui con un rapporto tra finanziamento e valore dell'acquisto molto elevato, anche fino al 100%.
Questo significa che, in determinate situazioni, l'acquirente può non dover disporre del classico 20% del prezzo come anticipo.
Ma "senza anticipo" non significa necessariamente senza spese iniziali.
Quali requisiti servono nel 2026?
Per un giovane under 36 che vuole accedere alla garanzia, è necessario rientrare nelle categorie previste dal Fondo e rispettare i relativi requisiti.
Tra gli elementi principali ci sono:
Età: il richiedente deve non aver compiuto 36 anni alla data della domanda di mutuo.
Prima casa: l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale e devono essere rispettate le condizioni previste per l'accesso al Fondo.
ISEE: per ottenere la garanzia elevata all'80% nel caso degli under 36 è previsto un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, oltre alle altre condizioni stabilite dalla normativa.
Importo del mutuo: il finanziamento garantito dal Fondo non può superare 250.000 euro.
Anche l'immobile deve rispettare determinati requisiti: ad esempio, non può appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 e deve essere destinato ad abitazione principale.
La banca può comunque rifiutare il mutuo?
Sì.
Questo è probabilmente il punto più importante da chiarire.
La presenza della garanzia statale non obbliga la banca a concedere il finanziamento. L'istituto mantiene la propria autonomia nella valutazione del richiedente e considera, tra gli altri elementi, il reddito, la stabilità lavorativa, gli altri finanziamenti eventualmente presenti e la capacità di sostenere la rata.
Consap stessa specifica che la concessione del mutuo e l'accesso alla garanzia sono soggetti alle valutazioni autonome della banca o dell'intermediario aderente.
Per questo motivo, essere under 36 e avere un ISEE entro il limite previsto non significa automaticamente avere diritto a un mutuo al 100%.
Comprare casa senza anticipo significa non avere spese?
No.
Anche nel caso in cui la banca finanzi l'intero prezzo dell'immobile, l'acquirente deve considerare tutte le altre spese legate alla compravendita.
Possono rientrare, a seconda del caso, imposte, notaio, eventuali costi bancari, perizia, assicurazioni e provvigione dell'agenzia immobiliare.
Inoltre, la garanzia del Fondo Prima Casa non coincide con le vecchie agevolazioni fiscali straordinarie del Bonus Prima Casa Under 36: si tratta di strumenti diversi.
Per questo è importante calcolare il budget complessivo necessario prima di presentare una proposta d'acquisto.
Un esempio pratico
Immaginiamo un giovane under 36 interessato a un'abitazione dal prezzo di 200.000 euro.
Con un mutuo tradizionale all'80%, il finanziamento sarebbe pari a 160.000 euro e l'acquirente dovrebbe reperire 40.000 euro di capitale proprio, oltre alle altre spese dell'acquisto.
Con le condizioni previste per la garanzia elevata del Fondo Prima Casa, una banca potrebbe invece valutare un finanziamento superiore all'80% e, in determinate condizioni, arrivare a finanziare anche l'intero prezzo dell'immobile.
In questo scenario, il capitale necessario per coprire il prezzo della casa potrebbe quindi essere molto più contenuto.
Ma la banca dovrà comunque verificare che il richiedente sia in grado di sostenere il mutuo.
Quindi: è possibile comprare casa senza anticipo?
La risposta è: può essere possibile, ma non è garantito.
Il Fondo Prima Casa può aiutare un giovane under 36 a ottenere un finanziamento elevato anche quando non dispone del tradizionale 20% di anticipo.
Tuttavia, bisogna distinguere tre aspetti diversi: la possibilità di accedere alla garanzia, la decisione della banca di concedere il mutuo e la disponibilità di denaro necessaria per sostenere tutte le spese della compravendita.
Per questo, prima di cercare casa, è utile capire quanto è realmente finanziabile e quale rata è sostenibile in base alla propria situazione economica.
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