Usucapione e usufrutto sono due istituti giuridici molto diversi, anche se entrambi riguardano il rapporto tra una persona e un immobile. Scopriamo quali sono le differenze, come funzionano e perché è importante conoscerle quando si acquista o si vende casa.
Usucapione vs usufrutto: sembrano la stessa cosa, ma non lo sono
Usucapione e usufrutto sono due termini che, quando si parla di immobili, vengono spesso confusi. In realtà indicano situazioni giuridiche molto diverse: l’usucapione può portare all’acquisto della proprietà di un immobile, mentre l’usufrutto attribuisce il diritto di utilizzare un immobile che appartiene a un’altra persona.
Capire la differenza è importante soprattutto quando si acquista, si vende o si eredita una casa, perché la presenza di uno di questi diritti può incidere sulla possibilità di disporre dell’immobile e sulle modalità della sua compravendita.
Cos’è l’usucapione?
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà basato sul possesso continuato di un bene per il periodo di tempo stabilito dalla legge.
Per gli immobili, la regola generale prevede un periodo di 20 anni. Il semplice fatto di abitare una casa per vent'anni, però, non è sufficiente per diventarne automaticamente proprietari.
Il possesso deve infatti essere esercitato con modalità compatibili con l'esercizio della proprietà e deve presentare le caratteristiche richieste dalla legge. L'articolo 1158 del Codice Civile disciplina proprio l'usucapione dei beni immobili.
In determinate situazioni possono inoltre trovare applicazione termini diversi, come nel caso dell'usucapione abbreviata prevista dalla legge quando ricorrono specifici requisiti, tra cui un titolo idoneo trascritto e la buona fede del possessore.
Quali sono i requisiti dell'usucapione?
Perché possa maturare l'usucapione non basta quindi utilizzare un immobile per molto tempo. È necessario che il possesso abbia determinate caratteristiche.
In particolare, deve trattarsi di un possesso esercitato in modo non clandestino e non violento, con un comportamento corrispondente a quello che normalmente eserciterebbe il proprietario del bene.
Il possesso deve inoltre protrarsi per il periodo previsto dalla legge e non deve essere validamente interrotto.
Questo significa che una situazione di semplice detenzione dell'immobile, come quella di chi occupa una casa riconoscendo il diritto del proprietario, non equivale automaticamente a possesso utile ai fini dell'usucapione.
Per questo motivo, quando si ipotizza un'usucapione, è fondamentale analizzare concretamente come è iniziato il rapporto con l'immobile, come è stato esercitato il possesso nel corso degli anni e quali documenti o testimonianze possono dimostrarlo.
L'usucapione rende automaticamente proprietari?
Non è corretto pensare all'usucapione come a un meccanismo per cui, trascorsi vent'anni, il nome del proprietario cambia automaticamente nei documenti dell'immobile.
L'acquisto della proprietà per usucapione deve essere accertato e, in presenza di una controversia, può essere necessario ricorrere all'autorità giudiziaria. Una volta accertato il diritto, sarà poi necessario provvedere agli adempimenti relativi alla pubblicità immobiliare.
Per questo, quando un immobile potrebbe essere stato acquistato per usucapione, è particolarmente importante verificare con un professionista la situazione giuridica prima di procedere a una compravendita.
Cos'è invece l'usufrutto?
L'usufrutto è un diritto reale di godimento che consente a una persona, chiamata usufruttuario, di utilizzare un immobile di proprietà di un'altra persona, chiamata nudo proprietario, e di trarne i frutti nel rispetto dei limiti stabiliti dalla legge.
L'usufruttuario può quindi abitare nell'immobile oppure, quando consentito dalla situazione concreta, concederlo in locazione e percepirne i relativi canoni.
La proprietà dell'immobile, però, rimane al nudo proprietario. L'Agenzia delle Entrate riconosce infatti espressamente la distinzione tra proprietà, nuda proprietà e usufrutto anche ai fini degli adempimenti fiscali relativi agli immobili.
Quanto dura l'usufrutto?
Quando l'usufruttuario è una persona fisica, l'usufrutto non può eccedere la sua vita. Può tuttavia essere costituito anche per una durata determinata più breve.
Nel caso di una persona giuridica, invece, la durata dell'usufrutto non può eccedere i 30 anni.
È quindi più corretto parlare di un diritto destinato a cessare, per una persona fisica, al più tardi con la morte dell'usufruttuario, piuttosto che dire semplicemente che l'usufrutto “dura fino alla morte”.
L'usufrutto può essere venduto?
Anche questo è un aspetto spesso frainteso.
L'usufruttuario non può vendere la proprietà dell'immobile perché non ne è proprietario. Tuttavia, il diritto di usufrutto può essere ceduto, salvo che il titolo costitutivo disponga diversamente.
La cessione non può comunque trasformare l'usufrutto in un diritto destinato a durare oltre il limite previsto dalla legge: la durata rimane collegata alla vita dell'usufruttuario originario quando si tratta di una persona fisica.
Un esempio semplice: genitore e figlio
Un caso molto comune è quello della donazione della nuda proprietà.
Un genitore può trasferire al figlio la nuda proprietà della propria abitazione, mantenendo per sé l'usufrutto.
In questo modo il figlio diventa nudo proprietario, mentre il genitore conserva il diritto di utilizzare l'immobile e, nei limiti previsti, di percepirne i frutti.
Alla cessazione dell'usufrutto, nuda proprietà e usufrutto si riuniscono e il figlio diventa pieno proprietario dell'immobile.
Si tratta di una soluzione che può essere utilizzata, ad esempio, nell'ambito della pianificazione patrimoniale familiare, ma che deve essere valutata attentamente sotto il profilo giuridico e fiscale.
Usucapione e usufrutto: qual è quindi la differenza?
La distinzione fondamentale può essere riassunta in modo molto semplice.
L'usucapione riguarda un modo di acquistare la proprietà attraverso il possesso protratto nel tempo alle condizioni previste dalla legge.
L'usufrutto è invece un diritto reale di godimento che permette di utilizzare un immobile appartenente a un'altra persona.
Nel primo caso, quindi, il percorso può portare all'acquisizione della proprietà. Nel secondo, la proprietà rimane separata dal diritto di godimento: una persona è nudo proprietario e un'altra è usufruttuaria.
Sono dunque due istituti completamente diversi, anche se entrambi possono avere conseguenze importanti quando si compra o si vende un immobile.
Perché è importante verificarli prima di acquistare o vendere casa?
La presenza di un usufrutto o di una possibile situazione di usucapione non dovrebbe essere trascurata durante una compravendita.
Prima di procedere è importante verificare la situazione giuridica dell'immobile, la titolarità dei diritti e la documentazione disponibile. Attraverso le ispezioni ipotecarie è possibile consultare registri, note e titoli depositati presso i Servizi di pubblicità immobiliare e verificare, tra le altre cose, la presenza di diritti reali e le vicende giuridiche relative all'immobile.
Quando emergono situazioni particolari, il supporto del notaio e dei professionisti competenti è fondamentale per verificare la documentazione e individuare il corretto percorso da seguire.
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