“Prima casa” non significa necessariamente la prima abitazione che acquisti nella tua vita e non coincide automaticamente con “abitazione principale”. È un insieme di agevolazioni fiscali che, se vengono rispettati determinati requisiti, può permettere di pagare meno imposte sull’acquisto di un immobile.
Prima casa: non significa semplicemente la prima casa che compri
Molti pensano che “prima casa” significhi la prima abitazione che acquisti nella tua vita.
In realtà non è proprio così.
Quando si parla di agevolazioni “prima casa”, si fa riferimento soprattutto a un regime fiscale agevolato previsto per l’acquisto di determinate abitazioni, a condizione che l’acquirente possieda specifici requisiti.
E c’è una distinzione importante da conoscere: “prima casa” e “abitazione principale” non sono sinonimi.
Prima casa e abitazione principale: non sono la stessa cosa
L’agevolazione “prima casa” riguarda principalmente le imposte dovute al momento dell’acquisto e dipende dal rispetto di determinati requisiti.
L’abitazione principale, invece, è sostanzialmente l’immobile nel quale il contribuente dimora abitualmente.
Per ottenere l’agevolazione “prima casa” non è quindi necessario che l'immobile diventi necessariamente la propria abitazione principale. Ad esempio, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’immobile acquistato con i benefici può anche essere successivamente concesso in locazione senza perdere automaticamente l’agevolazione.
Quello che conta, tra gli altri requisiti, è che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza oppure in quello in cui si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto, salvo le specifiche eccezioni previste dalla normativa.
Qual è il vantaggio della prima casa?
Uno dei principali vantaggi riguarda proprio le imposte sull’acquisto.
Quando si acquista un'abitazione da un privato o da un'impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro è normalmente del 9%, mentre con le agevolazioni “prima casa” scende al 2%, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge.
Se invece la vendita è soggetta a IVA, il meccanismo è diverso: per gli acquisti che possiedono i requisiti “prima casa”, l’IVA è generalmente applicata con aliquota del 4%, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
Per questo motivo, capire prima del rogito se si può usufruire dell’agevolazione può avere un impatto economico molto significativo.
L’imposta di registro si calcola sul prezzo della casa?
Qui bisogna fare una precisazione importante.
Non è corretto dire semplicemente che “le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo”.
Nelle compravendite tra privati, quando ne ricorrono i presupposti e viene richiesto il sistema del cosiddetto prezzo-valore, l’imposta di registro può essere determinata sul valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato in contratto. È quindi questo meccanismo che permette, in determinate condizioni, di utilizzare il valore catastale come base imponibile.
È un aspetto tecnico che conviene valutare con il notaio, perché la modalità di tassazione dipende dal tipo di vendita e dalle caratteristiche dell’operazione.
Quali sono i requisiti per ottenere l’agevolazione?
Per usufruire dei benefici “prima casa” devono essere rispettate diverse condizioni.
Una delle principali riguarda la residenza: se l’acquirente non risiede già nel Comune in cui si trova l’immobile, deve impegnarsi a trasferire la propria residenza in quel Comune entro 18 mesi dall’acquisto. La dichiarazione dell’impegno deve essere inserita nell’atto di compravendita.
Esistono inoltre requisiti legati agli immobili già posseduti.
In particolare, non è possibile usufruire dell’agevolazione se si è proprietari di un’altra abitazione nello stesso Comune in cui si trova quella che si vuole acquistare, quando ricorrono le condizioni che impediscono il beneficio.
Per quanto riguarda invece un’altra abitazione acquistata in precedenza con le agevolazioni “prima casa”, dal 2016 è possibile effettuare il nuovo acquisto usufruendo nuovamente dei benefici a condizione che l’immobile già posseduto venga venduto entro un anno dal nuovo acquisto.
Quindi non è corretto dire semplicemente che “non devi avere altre case”: la situazione va analizzata in base a dove si trova l’immobile già posseduto, a come è stato acquistato e alle agevolazioni eventualmente utilizzate.
E se possiedo già una casa in un altro Comune?
Anche qui la risposta non è necessariamente negativa.
Se possiedi già un’abitazione acquistata senza agevolazioni “prima casa” e questa si trova in un Comune diverso da quello in cui vuoi acquistare il nuovo immobile, puoi in determinate condizioni usufruire dei benefici sul nuovo acquisto. Non è infatti sempre necessario vendere la casa che già possiedi.
Al contrario, se possiedi un’abitazione nello stesso Comune della nuova casa e l’hai acquistata senza beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, l’Agenzia delle Entrate precisa che per ottenere i benefici sul nuovo acquisto è necessario vendere quella già posseduta prima del nuovo acquisto.
Sono quindi situazioni che possono sembrare simili, ma che fiscalmente producono conseguenze molto diverse.
Attenzione anche alla categoria dell’immobile
Le agevolazioni “prima casa” non si applicano indistintamente a qualsiasi abitazione.
Sono escluse, tra le altre, le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè le abitazioni di tipo signorile, le ville e i castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
Le agevolazioni possono inoltre riguardare alcune pertinenze dell’abitazione, come una cantina, un garage o una tettoia, purché rientrino nelle categorie catastali previste e siano rispettate le condizioni stabilite dalla normativa.
Perché è importante verificare i requisiti prima di comprare?
Perché l’agevolazione “prima casa” non è semplicemente uno sconto che si può richiedere dopo aver acquistato.
I requisiti devono essere verificati e le relative dichiarazioni devono essere rese nell’atto di acquisto.
Inoltre, se successivamente viene meno una delle condizioni previste dalla legge, si può verificare la decadenza dall’agevolazione, con il recupero delle imposte dovute, degli interessi e di una sanzione.
Ad esempio, tra le cause di decadenza rientrano il mancato trasferimento della residenza nel Comune entro i 18 mesi quando richiesto oppure la vendita dell’immobile entro cinque anni dall’acquisto senza procedere, nei termini previsti, al riacquisto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
Prima casa: non guardare solo al prezzo dell’immobile
Quando si valuta l’acquisto di una casa, quindi, non bisogna considerare esclusivamente il prezzo richiesto dal venditore.
Anche imposte, notaio, eventuale mutuo e altre spese accessorie possono incidere significativamente sul costo complessivo dell’operazione.
Capire in anticipo se si possiedono i requisiti per le agevolazioni “prima casa” permette di avere una stima più realistica delle spese e, soprattutto, di evitare di scoprire solo al momento del rogito di non poter usufruire del trattamento fiscale previsto.
La regola più importante da ricordare è questa: “prima casa” non significa semplicemente “la prima casa che compro” e non significa necessariamente “la casa in cui vivo”. È un regime fiscale agevolato con requisiti precisi, che devono essere verificati prima dell’acquisto.
Stai pensando di acquistare casa e non sai se puoi usufruire delle agevolazioni “prima casa”? Contattaci: possiamo aiutarti a orientarti tra i principali aspetti dell’acquisto e arrivare al rogito con maggiore consapevolezza.
