Proposta di acquisto, preliminare e rogito non sono la stessa cosa e non sempre vengono utilizzati tutti e tre. Ecco cosa cambia tra queste fasi, quando diventano vincolanti, come funziona la caparra e cosa succede prima del trasferimento definitivo della proprietà.
Ho trovato la casa giusta, ma ora devo fare proposta, preliminare o rogito?
Hai finalmente trovato la casa che stavi cercando. Dopo le visite, i confronti e la valutazione del budget arriva però una nuova domanda: cosa bisogna fare per acquistarla davvero?
Proposta di acquisto, preliminare e rogito sono termini che si sentono continuamente nel mondo immobiliare e che spesso vengono utilizzati come sinonimi.
In realtà, si tratta di strumenti e momenti diversi della compravendita.
E c'è un'altra cosa importante da sapere: non tutte le compravendite seguono necessariamente lo stesso percorso. In alcuni casi proposta e accettazione possono già perfezionare un contratto preliminare, mentre in altri si procede con un successivo preliminare più dettagliato prima di arrivare al rogito.
La proposta di acquisto: il primo passo
La proposta di acquisto è il documento con cui il potenziale acquirente manifesta formalmente al venditore la volontà di acquistare un determinato immobile a un certo prezzo e secondo specifiche condizioni.
Normalmente viene predisposta dall'agenzia immobiliare e contiene gli elementi fondamentali dell'offerta, oltre alle eventuali condizioni a cui l'acquirente intende subordinare l'acquisto.
Alla proposta può essere accompagnata una somma di denaro, normalmente a titolo di caparra confirmatoria, secondo quanto previsto dal documento.
Non esiste però un importo fisso stabilito dalla legge: la somma viene concordata tra le parti.
La proposta è vincolante?
Qui bisogna fare attenzione.
La proposta sottoscritta dall'acquirente non è semplicemente una manifestazione informale di interesse: impegna il proponente secondo quanto previsto dal suo contenuto.
Il venditore, invece, finché non accetta la proposta nei termini previsti, non è ancora vincolato alla conclusione dell'affare.
Se il venditore accetta la proposta e l'accettazione viene comunicata all'acquirente, si perfeziona l'accordo secondo le condizioni contenute nella proposta. In determinate situazioni, quando il documento contiene già tutti gli elementi necessari, l'accettazione può determinare direttamente la conclusione di un contratto preliminare, senza bisogno di firmare successivamente un altro "compromesso".
Per questo motivo è importante leggere attentamente la proposta prima di firmarla, comprese le condizioni sospensive, le tempistiche e le modalità di pagamento.
Che fine fa l'assegno lasciato con la proposta?
Nella prassi può essere consegnato all'agenzia un assegno a garanzia della proposta.
È importante però distinguere il momento della consegna da quello dell'incasso e verificare sempre cosa prevede esattamente il documento sottoscritto.
In caso di mancata accettazione nei termini previsti, la somma viene restituita al proponente secondo le condizioni concordate.
Se invece la proposta viene accettata e la somma è prevista come caparra confirmatoria, questa entra nel rapporto contrattuale e, quando la compravendita viene conclusa, viene normalmente imputata al prezzo finale.
Il preliminare: il cosiddetto "compromesso"
Il contratto preliminare, spesso chiamato anche "compromesso", è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a concludere la futura compravendita.
A differenza del rogito, il preliminare non trasferisce la proprietà dell'immobile: crea l'obbligo di arrivare successivamente al contratto definitivo.
Nel preliminare vengono normalmente definiti in modo dettagliato gli elementi dell'operazione, come:
immobile oggetto della vendita e relativi dati catastali;
prezzo e modalità di pagamento;
importi già versati;
data prevista per il rogito;
eventuale data di consegna dell'immobile;
condizioni e obblighi a carico delle parti;
eventuali clausole particolari.
Il contenuto può quindi essere molto più articolato rispetto a una semplice manifestazione di interesse.
È sempre necessario firmare un preliminare dopo la proposta?
No.
Questo è uno dei punti più importanti.
Se la proposta, una volta accettata, contiene già tutti gli elementi necessari per configurare un contratto preliminare, può non essere necessario firmare un ulteriore documento denominato "preliminare". L'Agenzia delle Entrate precisa infatti che, quando le clausole della proposta sono sufficienti a determinare la conclusione di un contratto preliminare, l'accettazione può già avere questo effetto.
In altri casi, invece, le parti possono sottoscrivere un successivo preliminare per disciplinare in modo più completo l'operazione.
La scelta dipende quindi dal contenuto della documentazione e dalle caratteristiche della compravendita.
La caparra confirmatoria: a cosa serve?
Quando viene versata una caparra confirmatoria, questa ha una funzione di garanzia dell'impegno assunto dalle parti.
Se la compravendita arriva regolarmente al rogito, la caparra viene normalmente imputata al prezzo: non rappresenta quindi un costo aggiuntivo per l'acquirente.
La sua funzione diventa particolarmente importante nel caso di inadempimento.
Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l'altra parte può, alle condizioni previste dalla legge, recedere dal contratto trattenendo la caparra.
Se invece è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Esistono comunque anche altri rimedi previsti dalla legge e dal contratto, per cui non è corretto considerare la caparra come una semplice "penale automatica" applicabile a qualsiasi ripensamento.
Attenzione: caparra e acconto non sono la stessa cosa
Un'altra distinzione importante riguarda caparra confirmatoria e acconto prezzo.
Un acconto rappresenta semplicemente una parte del prezzo che viene pagata in anticipo.
La caparra confirmatoria ha invece una specifica funzione di garanzia in caso di inadempimento.
Per questo è fondamentale che nei documenti venga indicato chiaramente a quale titolo viene versata una determinata somma. Anche dal punto di vista fiscale il trattamento è differente.
E dopo il preliminare arriva il rogito
Il rogito notarile è l'atto definitivo di compravendita attraverso il quale viene trasferita la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente.
Prima e durante la stipula, il notaio svolge una serie di controlli e verifica la documentazione necessaria per arrivare all'atto in condizioni di sicurezza.
Il rogito contiene gli elementi definitivi della compravendita e indica, tra le altre cose, il prezzo e le modalità con cui è stato effettuato il pagamento.
È quindi il momento in cui, normalmente, si perfeziona il trasferimento della proprietà.
Proposta, preliminare e rogito: la differenza in breve
Possiamo immaginare il percorso come una sequenza:
Proposta di acquisto → accordo tra le parti → eventuale preliminare → rogito notarile
La proposta rappresenta l'offerta dell'acquirente.
Il preliminare stabilisce l'obbligo reciproco di arrivare alla vendita definitiva.
Il rogito realizza invece il trasferimento della proprietà.
Ma, come abbiamo visto, non è obbligatorio che ogni compravendita abbia tre documenti distinti. Una proposta accettata può già produrre gli effetti di un preliminare quando presenta le caratteristiche necessarie.
E dopo la firma? Ci sono ancora controlli da fare?
Sì.
La firma della proposta o del preliminare non significa che il lavoro sia terminato.
Prima del rogito è necessario arrivare alla verifica di tutti gli aspetti necessari alla compravendita, dalla documentazione catastale e urbanistica fino alla situazione ipotecaria e agli eventuali vincoli sull'immobile.
Il notaio svolge un ruolo fondamentale in questa fase e il Consiglio Nazionale del Notariato consiglia all'acquirente di rivolgersi al proprio notaio già nelle fasi iniziali, anche prima di firmare una proposta o un preliminare, proprio perché questi documenti possono già comportare impegni vincolanti.
E se voglio tutelarmi ancora di più?
Quando tra preliminare e rogito passa un periodo significativo, può essere valutata con il notaio anche la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari.
La trascrizione offre una tutela ulteriore all'acquirente nei confronti di eventuali atti successivi compiuti dal venditore sull'immobile, come una vendita a terzi o la costituzione di determinati diritti o ipoteche.
Non è quindi uno strumento necessario in ogni compravendita, ma può essere particolarmente importante in determinate situazioni.
Quindi, cosa devo firmare?
Non esiste una risposta uguale per ogni compravendita.
In un'operazione semplice può essere sufficiente una proposta che, una volta accettata, costituisce già un preliminare, per poi arrivare direttamente al rogito.
In altri casi è invece opportuno predisporre un preliminare più articolato, soprattutto quando ci sono tempi lunghi, condizioni particolari, lavori da completare, mutui da ottenere o altre circostanze che richiedono di disciplinare con precisione gli impegni delle parti.
La cosa più importante è non considerare proposta, preliminare e rogito come semplici formalità: ciò che viene scritto e firmato può produrre conseguenze giuridiche ed economiche importanti.
Hai trovato casa e stai per fare una proposta?
Prima di firmare è importante sapere esattamente quali impegni stai assumendo e quali condizioni dovranno essere rispettate per arrivare al rogito. 369 Immobiliare ti accompagna nelle diverse fasi della compravendita, coordinandosi con i professionisti coinvolti per aiutarti ad affrontare l'acquisto con maggiore consapevolezza e sicurezza.
